Ett nytt regelverk för bygglov

Från och med den 1 december 2025, har plan- och bygglagen fått ett flertal ändringar som påverkar lovplikten.
Ändringarna innebär en del förenklingar genom att vissa byggåtgärder inte längre kommer att kräva bygglov. Samtidigt införs det fler krav på bygglov i områden nära fastighetsgräns, järnväg, totalförsvarets anläggningar, i särskilt värdefulla områden och för särskilt värdefulla byggnadsverk.

En fullständig lista över alla ändringar och vad som gäller för varje åtgärd finns på Boverkets webbplats.

Lovplikten ökar och minskar

De nya bestämmelserna i plan- och bygglagen innebär att bygglovsplikten i vissa fall minskar och i andra fall ökar.
De nya reglerna om undantagen från lovplikten gäller både inom och utom detaljplan, men med vissa skillnader.

För att du ska veta om du kan göra en bygglovsbefriad åtgärd eller inte, är det viktigt att du kontrollerar om åtgärden du vill genomföra kommer att hamna:

• nära gräns
• nära järnväg
• på en särskilt värdefull byggnad
• inom ett särskilt värdefullt område
• inom ett område av riksintresse för totalförsvaret.
  

Lov inom särskilt värdefulla områden

För byggnadsverk (byggnader och anläggningar) som är särskilt värdefulla eller som ligger inom särskilt värdefulla områden, gäller utökad lovplikt.
Det betyder att du oftast behöver söka lov för flera åtgärder, exempelvis fasadändring, plank och komplementbyggnader som till exempel förråd.

Du behöver kontakta kommunen för att få råd kring vad som gäller för just din fastighet.

Kommunen kan också hjälpa dig att se om din fastighet omfattas av en detaljplan eller områdesbestämmelser med ytterligare krav på lov. Du kan själv undersöka detta genom att titta på kommunens plankarta.

Boverket har mer information om vad som gäller inom särskilt värdefulla områden. Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.

Lov nära gräns

Utökad lovplikt kan även gälla i de fall en åtgärd vidtas närmare gräns än 4,5 meter. Detta gäller både inom och utanför detaljplan.

Med gräns avses alla typer av gränser – inte bara fastighetsgräns – utan även tillexempel tomtgräns, gräns mot allmän plats, samfällighet eller arrenderad mark.

Kommunen har numera en möjlighet att godkänna åtgärder närmare gräns än 4,5 meter mot allmän plats.

I vissa fall kan du ändå uppföra åtgärden utan bygglov, om du har ett skriftligt grannemedgivande.

Det ställs inga formella krav på grannemedgivandet förutom att det ska vara skriftligt. Däremot bör det tydligt framgå vad det är som medges.

Åtgärder som kan vara bygglovsbefriade

Det är många åtgärder som får utföras utan bygglov från och med 1 december 2025, men du behöver noga kontrollera vad som gäller för att åtgärden ska vara bygglovsbefriad:

• Komplementbyggnader eller komplementbostadshus
• Mindre tillbyggnader
• Fasadändringar
• Altaner
• Murar och plank
• Parkeringsplatser
• Inreda en vind i bostadshus även om detaljplanen förbjuder vindsinredning
• Inreda en eller flera lokaler i en byggnad
• Skyltar och ljusanordningar
• Upplag, materialgårdar och fasta förvaringsanläggningar
• Mast, torn, skorsten och vindkraftverk

Vad menas med komplementbyggnad och komplementbostadshus?

En komplementbyggnad är en fristående byggnad som kompletterar alla typer av byggnader, som till exempel enbostadshus, flerbostadshus och industribyggnad.
Ett komplementbostadshus kan endast komplettera ett en- eller tvåbostadshus.

Samlad pott för lovbefriade åtgärder

De undantag som införts i plan- och bygglagen innehåller en ”samlad pott” för åtgärder som får uppföras utan krav på bygglov.
Den samlade potten för komplementbyggnader och komplementbostadshus, skiljer sig lite åt beroende på om åtgärden ska uppföras inom eller utom detaljplan.
Den samlade potten för tillbyggnader är dock lika stor både inom som utom detaljplan.

Att tänka på även om lov inte krävs

Förenlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser

Även om bygglov inte krävs för en viss åtgärd, är det viktigt att du kontrollerar om åtgärden kan tillåtas enligt den detaljplan eller områdesbestämmelser som gäller för fastigheten.
En åtgärd som strider mot detaljplan eller områdesbestämmelser, kan ibland inte uppföras även om åtgärden i sig är lovbefriad.

Regler för hur man får bygga

Även om du får bygga utan att söka lov, behöver du följa reglerna för hur man får bygga.
Den byggnad du vill bygga måste uppfylla kraven på brandsäkerhet, energiprestanda, tillgänglighet, barnsäkerhet, buller, lämplighet med mera.

Utöver kravet på planenlighet, behöver åtgärden även följa vissa krav i plan- och bygglagen. Åtgärden får exempelvis inte innebära en betydande olägenhet för omgivningen.

Mer information om vilka krav som ställs på en byggnad finns på boverket.se Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.

Anmälan kan krävas

Även om en åtgärd inte kräver lov, kan det ändå i vissa fall krävas att du gör en anmälan för åtgärden till kommunen.

Om till exempel ett komplementbostadshus uppförs utan krav på bygglov, kan det krävas en anmälan för vissa tekniska installationer som är kopplade till uppförandet av den lovbefriade åtgärden, som exempelvis vatten, avlopp och ventilation.

Frivilligt lov

Även om en åtgärd inte omfattas av krav på bygglov, rivningslov eller marklov, kan du ansöka om ett frivilligt bygglov för att få ett formellt beslut.
Ett frivilligt lov kan sökas för att säkerställa att åtgärden lagligen får uppföras.

För att ett frivilligt bygglov ska kunna beviljas, behöver åtgärden i vissa fall uppfylla kraven för lovbefrielse.

Lovplikten i detaljplaner och områdesbestämmelser ändras

Eftersom lovplikten endast ska regleras i plan- och bygglagen, så kommer det inte längre vara möjligt att öka eller minska bygglovsplikten genom detaljplan eller områdesbestämmelser.

Det finns dock vissa undantag från detta, till exempel kan en detaljplan innehålla skyddsbestämmelser för trädfällning vilket automatiskt innebär krav på marklov.

Notera att de bestämmelser om utökad lovplikt som redan finns i detaljplaner eller områdesbestämmelser kommer fortsätta att gälla.

Bestämmelser om minskad lovplikt upphör däremot att gälla den 1 december 2027.